전세사기는 운이 아니라 절차로 막아요. 계약서에 도장을 찍기 전, 등기부와 시세를 확인하고 대항력을 챙긴 다음 보증보험까지 들면, 흔한 유형은 대부분 걸러져요. 순서대로 짚어볼게요.
이런 상황이신가요?
- 보증금이 집값과 별로 차이가 안 나요
- 집주인 얼굴을 한 번도 못 봤고, 대리인하고만 얘기했어요
- 등기부등본을 아직 안 떼봤어요
- 주변 시세를 정확히 모르는 채로 계약하려고 해요
- 등기부에 빚(근저당)이 잡혀 있는데 "괜찮다"는 말만 들었어요
하나라도 해당되면, 아래 4단계를 계약 전에 꼭 밟아요.
그럼 뭘 확인하죠?
- 등기부등본부터 떼요: 계약 상대가 진짜 소유자인지, 근저당이나 가압류가 걸려 있는지 확인해요.
- 시세와 보증금을 비교해요: 전세가율이 높으면 깡통전세일 수 있어요.
- 전입신고와 확정일자를 챙겨요: 이사 후 바로 해야 대항력과 우선변제권이 생겨요.
- 전세보증금 반환보증에 가입해요: 앞 단계를 다 밟아도 남는 위험을 막는 마지막 안전판이에요.
1·2단계: 등기부와 시세로 '위험한 집'부터 걸러요
가장 먼저 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 떼요. 700원이면 누구나 뗄 수 있고, 계약 당일 다시 한번 확인하는 게 좋아요. 소유자 이름이 계약 상대와 같은지, '을구'에 근저당·가압류가 있는지를 봐요. 빚이 집값에 가깝게 잡혀 있으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금 차례가 안 올 수 있어요.
시세는 감으로 잡지 말고 국토부 실거래가에서 같은 단지·비슷한 면적의 최근 거래로 확인해요. 보증금이 시세에 바짝 붙어 있으면 전세가율이 높다는 뜻이라, 집값이 조금만 떨어져도 깡통전세가 돼요.
3·4단계: 내 권리를 등기부에 새기고, 보증으로 덮어요
계약을 했다면 이사 당일 전입신고와 확정일자를 함께 처리해요. 전입신고로 대항력이, 확정일자로 우선변제권이 생기는데, 둘 중 하나만 빠져도 경매에서 보증금을 온전히 못 받을 수 있어요. 확정일자는 주민센터나 정부24에서 받을 수 있어요.
마지막은 보증보험이에요. HUG 전세보증금반환보증에 가입하면, 집주인이 보증금을 안 돌려줘도 공사가 대신 내주고 나중에 집주인에게 청구해요. 계약 초기에 가입할수록 조건이 유리해요.
보증보험만 들면 100% 안전한가요?
그렇지는 않아요. 부채가 집값 대비 너무 많은 집은 아예 가입이 거절되고, 전입신고·확정일자 같은 요건을 안 지키면 보호를 못 받아요. 보증보험은 앞 3단계를 대신하는 게 아니라, 다 밟은 뒤 남는 위험을 덮는 장치예요. 그래서 순서가 중요해요.
자주 묻는 질문
등기부에 근저당이 있으면 무조건 위험한가요?
아니요. 금액이 관건이에요. 근저당과 내 보증금을 더한 값이 집 시세보다 훨씬 낮으면 상대적으로 안전하고, 시세에 가까우면 위험해요. 계약 전에 근저당 금액을 꼭 확인해요.
전입신고랑 확정일자, 둘 다 해야 하나요?
네. 전입신고는 대항력, 확정일자는 우선변제권을 만들어요. 둘은 역할이 달라서 하나만 하면 반쪽짜리예요. 이사 당일 같이 처리하는 걸 추천해요.
보증금이 집값의 몇 %면 위험한가요?
딱 잘라 말하긴 어렵지만, 전세가율이 높을수록 위험이 커져요. 집값이 하락하면 차이가 그대로 손실 위험이 되니, 시세에 바짝 붙은 보증금은 특히 조심해요.
전세보증보험은 누구나 가입되나요?
아니요. 집의 부채 비율, 주택 유형, 보증금 한도 같은 요건을 봐요. 부채가 많은 집은 거절될 수 있어서, 계약 전에 가입 가능한 집인지 먼저 확인하는 게 안전해요.
계약한 뒤에 집주인이 바뀌면 보증금은 어떻게 되나요?
전입신고와 확정일자로 대항력을 갖춰뒀다면, 새 집주인에게도 계약을 그대로 주장할 수 있어요. 그래서 이사하자마자 권리를 챙겨두는 게 중요해요.
